Ренуар), яка будувалася головним чином на матеріалі романізованих областей Європи, вважала середньовічні міста та їх установи прямим продовженням пізніх античних міст. Історики, що спиралися в основному на матеріал Північної, Західної, Центральної Європи (в першу чергу німецькі і англійські), бачили витоки середньовічних міст в явищах нового, феодального суспільства, перш за все правових та інституційних. Згідно з «вотчинної» теорії (Ейхгорн, Нич), місто і його інститути розвивалися з феодальної вотчини, її управління та права. «Маркова» теорія (Маурер, Гірке, Белов) виводила міські установи і право з ладу вільної сільської громади — марки. «Бургова» теорія (Кейтген, Метланд) вбачала центри міста у фортеці - бурзі і бурговому праві. «Ринкова» теорія (Зом, Шредер, Шульте) виводила міське право з ринкового права, що діяло в місцях, де велася торгівля.
